주택청약은 단순히 ‘추첨 운’만으로 당첨을 기대하기 어렵다. 특히 수도권과 주요 도시권 아파트는 수백 대 1의 경쟁률이 기본이기에, 철저하게 자격 조건을 갖추고 유리한 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요하다.
청약 가점제, 특별공급 자격, 무주택 기간, 부양가족 수 등 복잡한 요소가 얽혀 있어, 단순히 청약통장을 오래 보유했다고 유리해지는 것은 아니다. 아래에서 청약을 준비하는 실수요자들이 실질적으로 고려해야 할 항목과 체크리스트를 정리했다.
첫째, 청약 가점제에 영향을 주는 항목을 최대한 확보해야 한다. 무주택 기간은 최대 32점까지 가점 반영이 가능한 항목으로, 만 30세 이후부터 본인의 명의로 무주택을 유지해온 연수가 중요하다. 여기에 부양가족 수가 많을수록 가점이 높아지는데, 부모나 배우자, 자녀를 실제로 함께 살면서 주민등록상 동일 세대로 두고 있다면 부양가족으로 인정된다. 청약통장 가입 기간 역시 가점제의 핵심이다. 가입 기간 15년 이상이면 17점 만점을 받게 된다. 이 세 가지 요소를 합산하면 총 84점이 나오는데, 현재 수도권 인기 지역은 최소 60점 이상, 비수도권은 50점 중반부터 당첨 가능성이 있는 수준이다. 그렇기에 실질적인 가점을 높이기 위해 불필요한 주택 소유 이력 정리, 부모와의 주민등록 주소 통일, 청약통장 가입 기간 유지 등 사전 준비가 필요하다.
둘째, 자신에게 맞는 특별공급 자격이 있는지를 꼭 확인해야 한다. 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급, 다자녀 가구 특별공급 등은 일반공급 대비 경쟁률이 낮고 가점 경쟁보다는 자격요건 충족 여부가 중요하다. 예컨대 생애최초 특별공급은 주택을 소유한 이력이 없고, 5년 이상 소득활동을 한 세대주에게 제공된다. 소득 기준도 130~160%로 완화되어 있어, 중산층 이하 가구가 활용하기 좋다. 신혼부부 특별공급은 혼인 기간 7년 이내 또는 만 6세 이하 자녀가 있는 부부가 신청할 수 있으며, 무주택 기간이 길수록 가산점을 받을 수 있다. 특히 민영주택과 공공주택 간 자격요건과 심사 기준이 다르기 때문에, 입주자 모집공고를 확인할 때 본인의 상황과 가장 유리한 공급 유형을 선별하는 것이 당락을 좌우한다.
셋째, 분양권 전매제한 및 거주의무 요건도 반드시 고려해야 한다. 특히 2023년 이후부터 분양권 전매 제한이 지역별로 완화되거나 재조정된 경우가 많다. 예컨대 투기과열지구나 조정대상지역에서는 분양권 전매가 31년 내 전매가 가능하다. 이는 투자 목적으로 접근할 경우 매우 중요한 정보가 된다. 또한 일부 공공분양은 실제 입주 후 일정 기간 거주의무가 부과되기 때문에, 본인의 직장 위치나 생활권과 맞지 않다면 실입주 의무를 이행하지 못해 불이익을 받을 수 있다. 이런 조건은 모집공고에 명시되어 있으므로 반드시 숙지하고 지원해야 한다.
넷째, 청약홈 또는 LH·SH 공식 사이트에서 실시간 공고 확인 및 청약 캘린더 관리가 중요하다. 청약은 단기간에 준비해서는 절대 당첨을 기대할 수 없으며, 최소 6개월15일 정도밖에 여유가 없기 때문에, 공고가 뜨는 즉시 입지, 평면, 분양가, 경쟁률 등 핵심 정보를 분석해 비교해야 한다. 이를 위해선 ‘청약홈’ 웹사이트나 모바일 앱에서 관심지역을 등록해놓고 알림을 받는 것이 좋다. 또한 청약 자격에 따라 준비해야 하는 서류도 다르므로, 미리 주민등록등본, 가족관계증명서, 소득확인서류, 청약통장 증명서 등을 확보해두면 실제 신청 시 시간을 단축할 수 있다.
결론적으로 청약 당첨은 단순한 운이 아니라 사전 정보력과 철저한 준비가 결정한다. 본인의 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 유지기간을 기반으로 가점 경쟁에서 승산이 있는지 파악하고, 특별공급 자격 조건과 거주의무, 전매제한 등 실거주 가능성까지 고려해야 한다. 특히 수도권과 지방광역시는 경쟁 양상이 크게 다르므로 지역별 전략도 함께 수립하는 것이 바람직하다. 정부 정책은 주기적으로 바뀌기 때문에, 청약홈과 LH·SH의 최신 공지를 주기적으로 확인하고, 당첨 이후에는 중도금 대출 조건까지 꼼꼼히 따져보는 것이 현명한 접근이다.